CAMBIOS LEGISLATIVOS: CATASTRO Y REGISTRO
La nueva Ley 13/2015, de 24 de junio, reforma tanto la Ley Hipotecaria de 1946 como el texto refundido de la Ley del Catastro de 2004, lo que supone novedades muy importantes en la vinculación entre la información de ambos organismos, un proceso que ya se inició en 2011 con la Ley de Economía Sostenible.
En muchas ocasiones, el mero análisis de la descripción de una escritura y/o nota simple, es insuficiente para poder identificar una finca, una indefinición que conduce a situaciones más graves como las dobles inmatriculaciones, ya sea por error o por la tradicional picaresca.
A partir de ahora estos problemas deberán ir subsanándose progresivamente ya que una de las cuestiones más relevantes de la nueva Ley, es la obligación de que los asientos de cada finca registral contengan una serie de datos identificativos que precisarán de información gráfica georreferenciada, algo que ya se consiguió en 2011 con la Ley de Economía Sostenible al obligar a contemplar en cada escritura el número de referencia catastral de coincidencia con dicha finca registral.
Pero la clave está en los procedimientos, como por ejemplo la posibilidad que había hasta la fecha de incrementar cabidas hasta un 20% con la mera certificación de un técnico competente (ya no recuerdo la cantidad de trabajos que he realizado con este objeto), pues bien, ahora ésto también cambia radicalmente ya que se reduce a un 10% y siempre que se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, pero como ya sabemos, la base gráfica catastral está cargada de errores groseros, por lo que no quedará otra opción que proceder con modificaciones catastrales previas, para lo que es imprescindible la intervención de un técnico realizando mediciones de campo y certificaciones. Las modificaciones se podrán instar desde la propia notaría, para eso existen fórmulas que comentaré otro día.
Cuando las diferencias de cabida superen ese 10%, habrá que proceder con lo que la nueva Ley denomina “expedientes de rectificación catastral“, que se realizarán igualmente en notaría, y que viene a sustituir lo que conocíamos como expediente de dominio, por lo que nos evitaremos ir al juzgado con este tipo de temas.
Una cuestión interesante es que cuando se notifiquen los cambios a vecinos colindantes, si éstos no quisieran colaborar desatendiendo la comunicación que reciban, su incomparecencia ya no será razón suficiente para bloquear el expediente. En cualquier caso, los notarios deben hacer la interpretación adecuada que garantice el cumplimiento procedimental.
La nueva Ley también introduce también conceptos interesantes como es el de georreferenciar construcciones e instalaciones al objeto de identificar adecuadamente las fincas.
Por último, y aunque todavía quedan muchas más cosas que exponer, este cambio legislativo también obedece a la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014, confirmando con su articulado que los suelos declarados urbanizables donde no se hayan aprobado en ellos un desarrollo urbanístico detallado (sectorización, edificabilidad, etc.), deberán ser considerados rústicos a efectos catastrales, lo que quiere decir, que los propietarios de suelos urbanizables que estén pagando contribuciones (IBI) o impuestos (plusvalía) elevados, a partir de ahora se deberán ajustar dichas cantidades a valores de rústica, aunque puedo intuir que algunos ayuntamientos incumplirán con sus nuevas obligaciones legales, y en ese caso, a los propietarios les asiste el derecho de impugnar las contribuciones requeridas. ¡Ya se verá!
